Statistiker bezeichnen die Bevölkerungspyramide oft scherzhaft als die einzige Statistik, die tatsächlich nicht gefälscht wurde. Eine Grafik des statistischen Bundesamtes visualisiert die aktuelle Zusammensetzung der Bevölkerung in Deutschland nach Alter und Geschlecht auch für die kommenden Jahre sehr beindruckend. Sie werden feststellen, dass diese demographische Übersicht nicht nur die Anzahl der Personen nach Alter darstellt, sondern uns einen nachhaltigen Eindruck davon gibt, wie sich die Gesellschaft in den nächsten Jahren unumkehrbar und fest voraussagbar weiterentwickeln wird. Die einzige große Unbekannte stellt die Anzahl der Migranten in unserem Land dar. Ansonsten kann man von stichhaltigem Datenmaterial ausgehen, das gravierende Auswirkungen auf unsere Absatzmärkte haben wird. Mit der zunehmenden Verrentung der geburtenstarken Jahrgänge von 1959 bis 1969 werden ganze Märkte kippen mit dramatischen Auswirkungen auf Beschäftigtenzahlen und Aufrechterhaltung der Infrastruktur in Deutschland. Die derzeit niedrige Geburtenrate von nur 1,4 Kindern pro Frau heißt, dass jede zukünftige Generation um 30 Prozent schrumpfen wird. Immer weniger Berufstätige müssen immer mehr Rentner finanzieren, die gleichzeitig auch immer älter werden.
Die „Silver Generation“ bringt goldene Geschäfte
Der prozentuale Anteil der Rentner an der Bevölkerung wird sich von derzeit 20 auf 30 Prozent in den nächsten Jahren steigern. Schon jetzt besitzt die „Generation 50+“ die höchste Kaufkraft und bestimmt mehr oder weniger auch die politischen Entscheidungen im Lande. Jeder Gewerbetreibende muss für diese Zielgruppe passende Produkte und Dienstleistungen entwickeln und sein Angebot Richtung „Service aus einer Hand“ erweitern. Welche Schlüsse man für eine Branche mit dem Blick auf die Bevölkerungspyramide vollziehen kann, möchte ich am Beispiel des Immobilienmarktes im Folgenden behandeln.
Der demographische Nachfragewandel am Beispiel des Immobilienmarktes
Die wichtigsten Treiber für Wohnimmobilienpreise stellen der Zins und die Wohnflächennachfrage dar. Beim Zins kann man davon ausgehen, dass er in den nächsten Jahren stabil auf niedrigstem Niveau verharren wird. Große Veränderungen stehen bei der Nachfrage nach Wohnfläche an. Zunächst wirkt in den nächsten Jahren noch der sogenannte ‚Remanenzeffekt‘. Der Verbrauch an Wohnfläche steigt im Alter drastisch an, da die jetzt geburtenstarken Jahrgänge in ihren eher zu großen Häusern und Wohnungen verharren. Die Kinder sind in der Regel aus dem Haus. Deren ehemalige Zimmer werden als Hobby-, Ankleide- und Gästezimmer verwendet.
Kontinuierlicher Werteverfall bei großen Immobilien auf dem Land
Kritisch wird es im Immobilienmarkt, wenn im nächsten Jahrzehnt immer mehr der ehemaligen ‚Babyboomer‘ in Senioren- und Altenheime umsiedeln. Es stehen dann besonders in der Provinz immer mehr Einfamilienhäuser mit großer Fläche leer, die der Erbengeneration hohe Unterhaltskosten verursachen wird. Aus sogenanntem ‚Betongold‘ werden Kostenfallen. Nichts ist als Wertanlage unlukrativer als ein Immobilienleerstand, der gleichzeitig mit einem Verfall des Verkaufspreises einhergeht. Immobilienmakler könnten sich somit als Vermarkter von solchen praktisch unverkäuflichen Immobilien positionieren, um damit neue Nutzungsmöglichkeiten, wie z. B. Senioren-Wohngemeinschaften, Ferienhäuser oder Wohngruppen für Jugendliche zu vermarkten.
Die Wohnungsnot in den Ballungsgebieten wird sich entspannen
Die Bereitschaft zum Umzug in Ballungszentren wird sich weiter deutlich erhöhen. Die Menschen ziehen zu den Jobs, die ‚Binnen-Migration‘ wird also weiter wachsen. Trotzdem wird sich in den Ballungsräumen die Wohnungsnot entspannen. Ein Blick auf die Bevölkerungspyramide zeigt, dass die erhöhte Anzahl der Familiengründer, zurzeit noch die starken Jahrgänge der Nachkommen der Babyboomer, in den nächsten Jahren deutlich abnehmen wird. Auch in den Städten werden immer mehr Wohnungen und Reihenhäusern von den geburtenstarken Jahrgängen frei, während von den geburtenschwachen Jahrgängen der Generation Z eine geringere Nachfrage nach Wohnraum ausgehen wird. Es ist abzusehen, dass selbst in Brennpunkten wie München, Frankfurt und Hamburg erste Leerstände in unattraktiven Lagen entstehen und die selbstverständlich gewordene jährlich Wertsteigerung der Immobilien ausbleiben wird. Während heute der klassische Immobilienmakler für die Vermietung oder den Verkauf einer Wohnung in den Bestlagen von München nicht mehr benötigt wird, steigt die Wahrscheinlichkeit, dass seine Dienste bald wieder gebraucht werden.
Immer mehr Regionen werden zum „Wolfserwartungsland“
Bei der Bewertung der Immobilien spielt auch gerade auf dem Land eine Rolle, ob qualifizierte Arbeitsplätze von attraktiven Mittelständlern geboten werden. Diese halten die Infrastruktur in den Mittelzentren aufrecht und sorgen für einen überschaubaren Zeitraum für eine stabile Lebensqualität und damit für ein passables Niveau bei den Immobilienpreisen. Schon im Nachbar-Landkreis können die Preise für Wohnraum kippen. Dramatisch wird jedoch die Situation in Landkreisen der Provinz, wo qualifizierte und gut bezahlte Arbeitsplätze fehlen. Man kann heute schon abschätzen, wieviel Kinder dort in den Regionen auf das Gymnasium gehen und nie mehr in die Region zurückkehren werden. Es ist dann für die nächsten Jahre vorhersehbar, dass diese Schulen nicht mehr erhalten werden können. Wenn die ersten Schulen schließen, verschwindet nach und nach auch der Einzelhandel, die Gastronomie und die ärztliche Nahversorgung. Es ziehen in diese Orte keine Familien mehr. Das ist auch in anderen Ländern, besonders in Osteuropa, zu beobachten. Die Politik hat das mittlerweile auf dem Schirm. Diese Verlierer-Regionen werden auf den politischen Fluren als „Wolfserwartungsland“ bezeichnet.
Der Wandel bietet neue Chancen für jede Branche
Die Nachfrage nach Wohnungen in den Ballungsräumen macht Platz auf dem Land, der dort nicht mehr genutzt wird. Spätestens 2030 sind die Kinder der geburtenstarken Jahrgänge mit Wohnraum versorgt. Ab diesem Zeitraum werden die Immobilienpreise in unattraktiven Regionen abstürzen. Migration, Umweltkatastrophen und die mittelfristigen Auswirkungen der Klimakatastrophe können hier natürlich den Markt immer noch völlig verändern. Genau diese Veränderungen bieten aber neue Chancen für die Unternehmer in der Immobilienwirtschaft, die diese Trends rechtzeitig in ihrer Firmenstrategie berücksichtigen. Die beschriebene Entwicklung beeinflusst natürlich auch den Einzelhandel, Gastronomie und viele andere Branchen, die von der örtlichen Kaufkraft leben. Jeder Gewerbetreibende sollte deshalb die Bevölkerungspyramide für seinen Markt im Auge behalten und die richtigen Schlüsse für die eigene Positionierung ziehen.
Der große Unterschied bei dr.mohr
Die Tatsache, dass wir laut unserer Aufzugspositionierung ‚strategisch denken‘, ‚systematisch entwickeln‘ und ‚gewagt gestalten‘, macht den großen Unterschied. Wenn Sie eine Agentur suchen, die Ihnen ein paar attraktive Websites gestalten soll, werden Sie eine große Auswahl an leistungsfähigen Anbietern finden. Bei dem Anspruch für ein außergewöhnliches Design mit hoher Bedienerfreundlichkeit und stringenter technischer Umsetzung wird die Auswahl schon deutlich niedriger. Sollte Ihre Agentur auch noch strategisches Wissen und Ihnen Unterstützung für die eigene Positionierung bieten, bleibt Ihnen eigentlich nur noch die Wahl zwischen dr.mohr und den großen überregionalen Agenturen, die oft aber für das KMU-Unternehmen nicht mehr bezahlbar sind. Mit unserer Aufzugspositionierung als Anspruch bieten wir Ihnen als Einstieg in einen Redesign Ihrer Website immer auch einen Positionierungsworkshop an. Und hier spielt die Bevölkerungspyramide bei der Diskussion um die zukünftigen Chancen und Risiken und bei der Auswahl der geeigneten Zielgruppe eine wichtige Rolle. Nehmen Sie deshalb das neue Jahrzehnt zum Anlass einmal losgelöst vom Tagesgeschäft über Ihre mittel- und langfristige Ausrichtung nachzudenken. Ein Positionierungsworkshop und ein dazu individuell angepasstes Marketing-Konzept stellt die beste Investition in Ihr Business für die kommenden herausfordernden Jahre dar.
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